外壁塗装 減価償却 国税庁。 外壁塗装の法定耐用年数と減価償却による節税効果

外壁塗装と勘定科目、および減価償却について

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勘定科目を分けると経費が多く計上できる 不動産投資を行うと、入居率、利回り、返済方法などに焦点が当てられがちですが、税務上の減価償却にも気を遣えば、だいぶ楽に 不動産投資で手元にお金が残ることになります。 よく、賃貸用に土地と建物を一括で購入した時に土地と建物勘定のみの分離を行い、建物付属設備や構築物の勘定を使用しない方がいます。 税法上はそれでも間違いではありませんが、建物の耐用年数より建物附属設備や構築物の耐用年数の方が短いので、減価償却を通して経費に計上できる金額は、その取得した不動産を 建物・建物附属設備・構築物のどれに該当するかを細かく分けて判定した方が多くなります。 例えば、鉄筋コンクリート造りの建物の耐用年数は47年ですが、電気設備・給排水設備であれば建物附属設備になり耐用年数は15年です。 つまり、3倍の速さで減価償却を行うことができるので、経費に計上できる金額も建物より建物付属設備に振り分けた方が3倍多くなります。 中古不動産の購入時や土地の上に新しく建物を建てる時にきちんと 工事見積書を入手できれば、その詳細な中身を検討することにより、建物勘定、建物付属設備勘定、構築物勘定への振り分けができ、不動産投資が非常に楽になります。 今回は工事見積書等の詳細なデータを入手できたとして、税法上の建物・建物附属設備・構築物とはどんなものなのかを検討していくことにしましょう。 一般的な建物・建物附属設備・構築物と税法上の建物・建物附属設備・構築物は少しずれるところがあるので、必ず税法上の定義を理解した上で区分することをおすすめします。 まとめ 考え方としてはまずは上記の定義に当てはめて、建物・建物附属設備・構築物の区分けを検討することになります。 なお、減価償却の方法として定率法を採用すると、固定資産を取得した初期時点で、定額法より多くの経費を計上できたのですが、 平成28年4月1日以後に取得する建物附属設備および構築物から定率法を利用することができなくなり、減価償却方法は定額法で一本化されてしまいました。 建物の減価償却方法は従来から定額法のみだったので変わりませんが、建物から建物附属設備・構築物を区分けして減価償却費を多く計上するというメリットが少し薄れてしまいました。 それでも、 建物と建物附属設備・構築物の間には耐用年数の大きな違いがあるため、少しでも建物附属設備・構築物に取得価額を振り分けられた方が経費の計上が有利になることは変わりませんので、可能ならば区分すべきだと考えられます。

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外壁塗装を修繕費や資本的支出で費用計上する場合の注意

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Contents• アパートの外壁塗装の費用は経費にできるのか アパートの外壁塗装の費用は、確定申告の際、「経費」にすることができます。 アパートの賃貸経営を行う上で、経費にできるものは積極的に控除させましょう。 税金が発生するのは、家賃収入から経費を差し引いた利益に課税されます。 つまり、 外壁塗装の費用を経費にすることで、税金を控除することができるのです。 たとえば、月々の家賃収入が50万円だと仮定します。 このとき、経費が10万円であれば、それを差し引いた40万円が利益になります。 したがって、この40万円が課税の対象になるのです。 外壁塗装の費用が経費になれば、利益の額を減らすことができるため、税金を控除できます。 少しでも家賃経営で利益を残すためには、これからお伝えすることをよく理解して経費の仕組みを理解しましょう。 確定申告時の経費の種類や項目の違い 外壁塗装の費用は、経費にすることができますが、確定申告の項目は目的によって異なります。 種類によって税率が変わってくるため、違いを理解した上で、正しい項目で申請しなければいけません。 しかし、アパートの外壁塗装の項目の違いを判断するのは難しいですよね。 アパートの外壁塗装の項目は、以下の2種類があります。 資本的支出(耐用年数で経費を分割して計上)• 修繕費(経費を一度に計上) 同じ外壁塗装でも目的によってこのような違いがあります。 どちらの項目で経費を計上するかによって、収める税金の額が変わります。 これからアパートの外壁塗装を行い、確定申告を行う方はこの違いをよく確認しましょう。 それでは、順番に詳しくお伝えしていきます。 耐用年数で経費を分割する資本的支出 アパートの外壁塗装の目的が資本支出に当てはまるのは、どのような目的の場合になるのでしょうか。 それは、 塗り替えの目的が「建物の価値を高める」場合です。 たとえば、以下のような目的の場合、資本的支出に当てはまります。 外壁のデザインを変える• 外壁を美しい色に塗装する• 現在の塗装されているものよりも高いグレードの塗料で塗装する• 外壁の一部をタイルやサイディングにする• 外壁の外観やデザインを変更する つまり、アパートの価値を外壁塗装によって向上させるような場合、資本的支出に当てはまるのです。 資本的支出の経費は減価償却になる アパートの外壁塗装の費用が資本的支出に当てはまる場合、減価償却という必要経費として処理されます。 これは、 数年にかけて経費を支払う方法になります。 減価償却とは 外壁塗装は、築年数が経てば劣化するため、徐々に価値が下がります。 年数に応じて建物の価値が下がるので、価値が減るごとに少しずつ経費として計上するのです。 このことを「減価償却」といいます。 減価償却の耐用年数 減価償却は、 法定耐用年数に応じて価値が下がる年数が決められています。 建物の種類によって異なります。 アパートの建物の種類による耐用年数の違いは、以下をご覧ください。 木造アパート(事務所用24年:住宅用22年)• 鉄筋コンクロート造(事務所用50年:住宅用47年) つまり、 外壁塗装の減価償却の耐用年数は、塗装の耐用年数ではなく、建物自体の耐用年数を毎年経費として計上しなければいけないのです。 ただ、外壁塗装の減価償却は、行ったときから新たにアパート自体の耐用年数で経費計上しなければいけません。 たとえば、アパートを築10年で外壁塗装を行った場合、残りの耐用年数12年で減価償却するのではなく、新たに22年で減価償却しなければいけません。 外壁塗装の塗り替えの頻度は10年に1度ですが、 これはあくまでも外壁塗装のタイミングであり、減価償却の耐用年数ではないのです。 勘違いしやすい部分になるため、注意してください。 耐用年数は、国税庁によって法廷耐用年数が決まっています。 仮にアパートの場合は、以下の国税庁が公開している法定年数表をご覧ください。 減価償却の耐用年数 出典: 木造アパートの耐用年数は、22年になります。 以上の表によると「0. 046」になります。 つまり、外壁塗装の費用が400万円かかったのであれば、この償却率0. 046をかけた以下のような計算式になるのです。 4万円(毎年の減価償却の経費) したがって、築10年で400万円の外壁塗装を行った場合、毎月18. 4万円の費用を経費として計上しなければいけないのです。 ただし、この場合では、減価償却に時間がかかってしまいます。 そのため、 税理士によっては期間を短くして減価償却を10年で計上するケースもあります。 この場合は、税務署に工事内容を明確に説明できるようにしなければいけません。 これからアパートの外壁塗装を行う方は、まずはどのような経費項目になるのか、税理士に一度確認してみるのがおすすめです。 経費を一括計上できる修繕費 アパートの外壁塗装の目的が、修繕費としてみなされれば、費用を一括で経費計上できます。 外壁塗装の目的が建物の修繕や維持、補修など修理を行った場合、修繕費として経費計上することが可能です。 たとえば、以下のような目的の場合、修繕費になります。 雨漏りを直す• 劣化した外壁を塗り替える• 外壁の破損を直す• ベランダの防水工事• 壊れた雨樋の交換 修繕を目的とした外壁塗装の場合、修繕費として経費計上できます。 外壁塗装の目的のほとんどは、経年劣化による塗り替えです。 そのため、ほとんどのケースが修繕費として当てはまります。 ただし、塗料のグレードを上げてフッ素塗料(高耐久塗料)などにすると、修繕費として認められないケースがあるため注意が必要です。 修繕費として経費計上できるメリット 外壁塗装の費用を修繕費として計上すると、どのようなメリットがあるのでしょうか。 アパート経営を行う上で、経費を一括計上できるため、外壁塗装を行った年に全額控除を受けられます。 先ほどもお伝えしたように、資本的支出で経費計上すると減価償却をするため、経費として計上するのに時間がかかってしまいます。 大家としては、できれば早く、外壁塗装の費用を経費として計上させたいのも本音ですよね。 アパートの外壁塗装を修繕費として計上するためには、資本的支出に当てはまらないような工事ないようにしてください。 少額、周期の短い費用はすべて修繕費にできる アパート経営を行う上で、少額の場合や周期の短い費用は、すべての費用を修繕費として経費計上することが可能です。 このとき、「少額」「周期の短い」とされるには、規定があります。 少額とは、「20万円未満」になり、周期が短いとされるのは、「おおよそ3年以内」になります。 この条件にあてはまるものは、 たとえ資本的支出が目的の工事であったとしても、修繕費として経費を計上することが可能です。 小規模な費用は、修繕費として経費計上できるため、覚えておきましょう。 資本的支出と修繕費の経費計上の違い アパートの外壁塗装の費用を資本的支出と修繕費で経費計上すると、「どのような違いがあるのか」という相談を多く受けます。 理屈を理解しても、具体的にどのような金額になるのか比べてみましょう。 アパートの外壁塗装の条件は、築10年で400万円の費用で塗り替えを行ったと仮定します。 なおこのとき、家賃収入年間500万円だと仮定します。 500万円(家賃収入) - 18. 4万円(必要経費) = 481. 6万円(利益) 税金は、利益に課税されるため、この場合だと「利益481. 6万円」が対象です。 資本的支出は、このような経費の計上になることを覚えておきましょう。 資本的支出のメリット 経費を耐用年数に応じて毎年計上する資本的支出ですが、以下のようなメリットがあります。 法人の場合、 毎年計上する必要がないため、赤字の場合経費として計上しなくても構いません。 家賃収入が安定していない場合などや収入が少ない場合に計上してしまうと、赤字になってしまいます。 しかし、経費として計上しなければ黒字になる場合、計上しなくても良いのです。 そのため、業績の良し悪しに応じて 来年度の減価償却を持ち越せます。 つまり、意図的に 黒字決算を行えるメリットがあるのです。 アパート経営で赤字になると、 銀行の融資などが受けられにくくなる可能性があります。 事業を行う際、銀行の評価はとても重要です。 いざ何かあった場合に融資が受けられず破産してしまうことのないように、 家賃収入に応じて収支を自由にコントロールしましょう。 黒字決算を行い、良い業績を保つようにしてください。 資本的支出のデメリット 資本的支出を行うと、毎年の計上できる経費の金額が決まってしまいます。 そのため、外壁塗装の費用をすべて計上するには、年数がかかってしまうデメリットがあります。 また、 減価償却を繰り越して黒字決算を行った場合でも、金融機関によっては減価償却不足を指摘されるケースがあるので、注意が必要です。 その場合、審査が通りやすくなるメリットはなくなります。 資本的支出には、これらのデメリットがあります。 経費を計上する際は、気をつけましょう。 修繕費の場合 修繕費の場合、一括で経費を計上することができます。 そのため、その年に全額控除することが可能です。 年間の家賃収入が500万円になり、外壁塗装の費用を400万円だと仮定すると以下のようになります。 500万円(家賃収入) - 400万円(必要経費) = 100万円(利益) 先ほどと同じように、利益に課税されるため、この場合は100万円が対象です。 家賃収入に比べて課税される金額が少なくなるので、修繕費のほうが現金を手元に早く残せます。 外壁塗装を行い、 経費計上した年度は利益が減ってしまいますが、課税対象の金額が減るため税金対策が行えます。 修繕費のメリット 修繕費として計上すると、外壁塗装を行った年は大きく節税することが可能です。 手元に現金を残すことができるメリットがあります。 控除を行えば課税金額が少なくなるため、利益を多く残すことができます。 アパート経営を行っていく上で、できるだけ早めにお金を貯めておきたいものですよね。 いざというときのために、手元にお金は残しておくと安心です。 修繕費のデメリット 経費を一括計上できますが、家賃収入が少なかった場合赤字になってしまいます。 たとえば、家賃収入が300万円の場合、400万円の修繕費がかかると仮定した計算は以下の通りです。 300万円( 家賃収入 ) - 400万円(外壁塗装の費用) = マイナス100万円(収益) この場合、決算としては赤字になります。 そのため、業績が悪いと判断されるので、銀行の融資などが受けられにくくなります。 仮に、急にお金が必要になり、「融資を受けたい」と思っても断られるケースがあるのです。 アパート経営は、事業です。 急な融資を受けられないリスクを考慮した上で、経費を申告しましょう。 まとめ アパートの外壁塗装の費用を経費にする際は、目的によって計上する項目が変わってきます。 控除の金額が大きく異なるため、それぞれの特徴を理解した上であなたの目的にあった外壁塗装を行いましょう。 税金のことになるため、今一度おさらいします。 外壁塗装の費用は、以下の2つの種類で経費計上します。 資本的支出(価値を高めるための外壁塗装)• 修繕費(補修など修繕を目的とした外壁塗装) 資本的支出は、 減価償却によって定められた耐用年数で経費を計上します。 一方、修繕費は一括で経費計上します。 それぞれメリットデメリットがあるため、アパート経営を上手に行うためには、違いを理解した上で理想的な方法で外壁塗装を行いましょう。 また、アパート経営は事業になるため、上手に経営するために、税金対策を上手に行うようにしてください。

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外構工事リフォームは国税庁の耐用年数で決める?法定耐用年数と耐用年数の違いについて

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勘定科目を分けると経費が多く計上できる 不動産投資を行うと、入居率、利回り、返済方法などに焦点が当てられがちですが、税務上の減価償却にも気を遣えば、だいぶ楽に 不動産投資で手元にお金が残ることになります。 よく、賃貸用に土地と建物を一括で購入した時に土地と建物勘定のみの分離を行い、建物付属設備や構築物の勘定を使用しない方がいます。 税法上はそれでも間違いではありませんが、建物の耐用年数より建物附属設備や構築物の耐用年数の方が短いので、減価償却を通して経費に計上できる金額は、その取得した不動産を 建物・建物附属設備・構築物のどれに該当するかを細かく分けて判定した方が多くなります。 例えば、鉄筋コンクリート造りの建物の耐用年数は47年ですが、電気設備・給排水設備であれば建物附属設備になり耐用年数は15年です。 つまり、3倍の速さで減価償却を行うことができるので、経費に計上できる金額も建物より建物付属設備に振り分けた方が3倍多くなります。 中古不動産の購入時や土地の上に新しく建物を建てる時にきちんと 工事見積書を入手できれば、その詳細な中身を検討することにより、建物勘定、建物付属設備勘定、構築物勘定への振り分けができ、不動産投資が非常に楽になります。 今回は工事見積書等の詳細なデータを入手できたとして、税法上の建物・建物附属設備・構築物とはどんなものなのかを検討していくことにしましょう。 一般的な建物・建物附属設備・構築物と税法上の建物・建物附属設備・構築物は少しずれるところがあるので、必ず税法上の定義を理解した上で区分することをおすすめします。 まとめ 考え方としてはまずは上記の定義に当てはめて、建物・建物附属設備・構築物の区分けを検討することになります。 なお、減価償却の方法として定率法を採用すると、固定資産を取得した初期時点で、定額法より多くの経費を計上できたのですが、 平成28年4月1日以後に取得する建物附属設備および構築物から定率法を利用することができなくなり、減価償却方法は定額法で一本化されてしまいました。 建物の減価償却方法は従来から定額法のみだったので変わりませんが、建物から建物附属設備・構築物を区分けして減価償却費を多く計上するというメリットが少し薄れてしまいました。 それでも、 建物と建物附属設備・構築物の間には耐用年数の大きな違いがあるため、少しでも建物附属設備・構築物に取得価額を振り分けられた方が経費の計上が有利になることは変わりませんので、可能ならば区分すべきだと考えられます。

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